30. juuniks 2018 peab ühistu valima kas juhatuse või nimetama valitseja

Aasta algusest jõustunud korteriomandite õigussuhteid reguleeriv seadus tõi korteriühistutele kaasa mitu uut aspekti. Esiteks tekkisid registripõhiselt uued ühistud nendes kortermajades, kus polnud varem ühistust loodud. Seega sai sel aastal Eestis alguse 10 000 uut riigi loodud korteriühistut. Majade puhul, kus oli seni majahaldur, lülitati haldurid automaatselt juhatuse liikmeteks. Kuid need uued ühistud, kus seni haldurit polnud, peavad 30. juuniks 2018 otsustama, kas nad soovivad ise hakata ühistut juhtima või valivad selleks haldusfirma.

Kas valida majahaldur väljastpoolt või juhatus oma majast?

Kuna haldur ei ole enamasti sama maja elanik, on ta tegelikult ühistu probleemidest kaugel ega ole kursis kõigi asjaoludega. Selles mõttes on parem valik majas elavad organisatsiooni juhtimise taustaga inimesed, kellele võiks toeks kaasata õigusabibüroo kindla kuutasuga paketi, mille hind algab 50 eurost kuus. Küsimus on selles, et kuigi tõenäoliselt on majahaldur tugev tegija kinnisvarahalduses, ei pruugi ta olla piisavalt hea juriidikas. Ilmselt on küll majahalduril olemas juristid, kuid lisatasu eest. Nii võivad ainult majahaldurile lootma jäädes minna ühistu kulud suhteliselt suureks, sest lisaks sisseostetavale õigusabile lisanduvad halduri palgale näiteks üldkoosoleku korraldamise ja läbiviimise kulud. Õigusabipaketi puhul abistavad aga juristid oma kliente igal ajal nii telefoni teel kui ka soovi korral üldkoosolekul elanikele juriidiliste aspektide asjus selgitusi jagades. Samuti aitavad nad luua dokumente ja sõlmida lepinguid, aru saada seadusandlusest ja seadusemuudatustest ning lahendada muid probleeme.

Vanade korteriühistute jaoks ei muutunud otseselt midagi, kuid siiski on soovitatav kõigil vaadata üle oma põhikiri. Seda mitmel põhjusel: esiteks kui teie põhikiri on näiteks aastast 1995, on seal kindlasti vananenud sanktsioonid ja trahvinõuded võlgnike vastu, mis ei pruugi enam seadusega kooskõlas olla. Teiseks muutis uus seadus üldkoosolekute hääletamise lihtsamaks, aga seda ainult sel juhul, kui ühistu põhikiri ei ütle teisiti. Seega võiks koos oma õigusabipartneriga üle vaadata ühistu dokumendid ja põhikirja ning viimast vastavalt seadusele ajakohastada.

Korteriühistu juhataja kutse pole kohustuslik, kuid kindlasti kasulik

Palju küsimusi on tekitanud kutsetunnistuse teema – kas juhatuse liikmetel peab olema uue seaduse järgi kutsetunnistus või ei? Vastus on, et seadus seda ei nõua, kuid kutset on võimalik taotleda Eesti Korteriühistute Liidu kaudu ja see on mõistlik samm. Ühistu liikme kutsekoolitus õpetab paremini dokumentatsiooni järgima ja organisatsiooni juhtima. Kindlasti peab aga olema teie majahalduril olemas kinnisvarahalduri kutsetunnistus.

Igihaljas küsimus: mida teha võlgnikega?

Korteriühistute kõige suurem mure on harilikult võlgnikud. Ühistu juhatuse liikmetel on oma naabritega igapäevane side ning keegi ei taha tekitada vastuseisu naabrite vahel ja panna kaalule häid suhteid. Mida aga teha, kui mõni majaelanik lihtsalt ei maksa ettenähtud tasusid? Enamasti hakkavad asjad liikuma, kui kaasata probleemi kolmas osaline, näiteks jurist. Korteriühistutele õigusteenust pakkuvatel büroodel on võlgnike ja nõuete osas palju kogemusi ning saavad kindlasti aidata enne, kui võlad liiga suureks paisuvad või heanaaberlikud suhted rikutud saavad.

Uus seadus annab võimaluse nõuda võlgade sissenõudmiskulusid

Uus korteriühistute seadus muutus mitmeti ka võlgnike osas. Näiteks kehtib nüüd korteriühistutel seadusjärgne pandiõigus, mis tähendab, et ühistute nõuded elanike tõsteti esimese järjekohale, mis peaks kergendama võlgade sissenõudmise protsessi. Samuti kadus ära varasem seadusest tulenev 0,07% viivis, mis muutus vastavalt võlaõigusseaduse paragrahvile 113 sisuliselt nulliks. Samas on ühistutel õigus nõuda võlgnikelt sissenõudmiskulusid, mille suurus ilma tõenditeta jääb vahemikku 30–50 eurot.

Ehitusteemade lahendamine ei peaks alati kohtusse jõudma

Kuidas lahendada vaidlusi ja lahkarvamusi ehitajate ning renoveerijatega? Enamik ehitusalased küsimused on tegelikult lahendatavad enne kohtusse jõudmist, kuid selleks tuleb kaasata teemasse õigusabibüroo. Kõige parem oleks teha leping õigusabibürooga nende teenuste kasutamiseks juba enne lepingute koostamist ja allkirjastamist, sest siis saab jurist järgida kogu protsessi ja lepingute täitmist algusest peale. Kohtuasjades on tavainimeste jaoks väga palju nüansse, õigusalaseid aspekte ja termineid, mida on keerukas hallata. Miks ajada asja keeruliseks ja kulukaks, kui koos partneriga saaks selle korda ajada kohtu ja hagideta?

Leping õigusabibürooga aitab nii ühistu juhatust kui ka liikmeid

Õigusabipartner on korteriühistutele rahaline kokkuhoid, sest esiteks on partneri tasu kuupõhiselt fikseeritud ning teiseks teeb õiguspartner probleemide lahendamiseks ja ennetamiseks ära mitme osalise ehk nii advokaatide, juristide kui ka inkassofirma töö. Vajadusel suhtleb partner kohtu, kohtutäiturite, ehitajate ja muude poolte ning ametkondadega. Ühistu saab abi nii põhikirja, dokumentatsiooni, võlgnike, lepingute kui ka seadusandluse osas. InvestÕiguses pakume oma klientidele täispaketiteenust, mis annab korteriühistule õiguse saada õigusabi nii kohapeal kui ka telefoni teel igal ajal, samuti võimaluse osaleda erinevatel teemalistel koolitustel.
Hea õigusabipartner on nagu perearst, aidates nii majaelanikke kui ka organisatsiooni ennast. Büroo poole võivad pöörduda abi saamiseks oma murede ja küsimustega nii juhatus kui ka elanikud ning nendevaheliste vaidluste korral on õigusabibüroo ülesanne olla vahendaja rollis ning leida pooli rahuldav kokkulepe.

www.investoigus.ee

Klientide tagasiside

„Meie koostöö InvestÕigusega algas 2016. aastal, kui Paides toimus korteriühistute õigusalane koolitus seoses võlgnevuste sissenõudmisega. Kuna olen ühistu raamatupidaja, on minu jaoks väga oluline koostöö korteriomanikega arvete tasumise osas ning pidevalt informeerin ka juhatuse liikmeid tekkinud võlgnevustest. Kui omanik ei reageeri korduvatele meeldetuletustele, annab tavaliselt juhatus kohtule avalduse maksekäsu kiirmenetluse kohta ja seda sageli koos korteri sundvõõrandamisega. Kuna meie majas oli üks pikaajaline võlglane, palusin juhatuselt luba kaasata OÜ InvestÕigus juriidilise abi saamiseks ning neist sai meie esindaja. Koostöö läks väga hästi – saime võlgnevuse täies ulatuses kätte ja korter sai uue omaniku.

Õigusnõuded ja sellega seonduv on väga keeruline teema ja korteriühistu juhatus ise ei pruugi valdkonnas hästi orienteeruda. Selliseid küsimusi peaks lahendama spetsialist ja usun, et aeg ja kulud, mis sellega kaasnevad, tasuvad ennast igati ära. Senise koostöö põhjal Investõigus OÜ-ga julgen soovitada õigusabipaketiga liitumist ka teistele korteriühistutele ning loodan, et keegi ei pea pettuma!”

Paide korteriühistute KÜ Ristiku 10 ja KÜ Ehitajate 6 raamatupidaja

„InvestÕiguse ja meie koostöö on kestnud ühe aasta ja selle tingis vajadus saada juriidilist nõustamist, samuti abi lepingute sõlmimisel ning korteriühistute haldusküsimuste teemadel. Soovitan kõigil ühistutel nende õigusabipaketiga liituda, sest vastused tulevad kiirelt ja vajadusel saab lisakonsultatsiooni, et kaaluda kõiki võimalikke lahendusi. Meeldiv.”

KÜ-de raamatupidamisettevõte MJ Haldus OÜ

„Olen saanud InvestÕiguselt igakülgset abi ja ühtki minu küsimust ei ole peetud rumalaks. Meie puhul on tegemist algaja ühistuga, kusjuures majas toimub renoveerimine. Probleeme jagub enam kui küll, eriti kui ise ei ole juriidilistes küsimustes väga pädev. Soovitan kõikidele õigusabipaketiga liitumist, sest siis olete kaitstud igasuguste üllatuste eest. Oluline, et see abi ei ole ka üle mõistuse kallis!”

KÜ Riia mnt 40, Viljandi

„Meie ühistu ühel elanikul oli suur üürivõlg ja me ei saanud enam oma jõududega hakkama. Vaja oli juriidilist abi ja teadmisi ning pöördusime 1,5 aastat tagasi InvestÕiguse poole. Jurist aitas vormistada nõuded ja vastused kohtutäiturile. Isiklik kogemus ütleb, et kui on vaja kohtutäituritele ja juristidele vastuseid saata, peab täpselt teadma „juriidilist keelt”, muidu võib vastusest hoopis midagi muud välja lugeda. Aga kui ekspertidelt head abi saada ning kohe õigete organite poole pöörduda, jäävad ära pikad vahendused ning saab murest kiiresti lahti. Ei tohi häbeneda asjatundjatelt abi küsida!”

KÜ Ristiku 10, Paide